Case sfitte "fuori controllo"

Le abitazioni vuote nel 2019 sono cresciute per il terzo anno consecutivo in Ticino. A giugno, gli alloggi vuoti censiti dall’UST erano 5'534, pari a un tasso del 2,29%, contro una media nazionale dell’1,66%. Un dato che è frutto di una serie di fattori, tra cui una sovrapproduzione di appartamenti destinati all’affitto da un lato, e un calo della popolazione dall’altro. Inoltre, l’ingresso massiccio degli investitori istituzionali, quali casse pensioni e assicurazioni, sta contribuendo a trasformare profondamente il mercato immobiliare.

Con quali effetti?

I primi ad essere toccati da questa impennata dell’offerta sono i piccoli e medi proprietari. Per loro, “le conseguenze sono estremamente gravi”, afferma Renata Galfetti, segretaria cantonale della Camera ticinese dell’economia fondiaria che si dice “preoccupata” per lo scenario che si sta delineando. I piccoli “devono confrontarsi con un’immissione fortissima sul mercato di stabili nuovi, costruiti con criteri molto validi e offerti a prezzi estremamente bassi”. Non sempre possono rinnovare l’immobile e in alcuni casi sono costretti a svendere la proprietà, se non addirittura a “lasciar morire lo stabile”, spiega Galfetti. L’erosione della piccola proprietà è chiaramente visibile dai dati: la quota di privati è passata dal 90% nel 2000 al 65% nel 2018.

Perché le casse pensioni investono nel mattone?

In una situazione di tassi di interesse negativi e di incertezze sul mercato borsistico, l’investimento nell’immobiliare è considerato quello più sicuro e redditizio. “Quasi l’80% dei grossi cantieri in Ticino è in mano a fondi previdenziali”, spiega Ivano D’Andrea, CEO del Gruppo Multi. È il caso del più grande complesso attualmente in costruzione nel cantone, nel quartiere Parco Gerretta a Bellinzona, che conta 210 appartamenti, e che è interamente finanziato da una cassa pensioni zurighese. Anche se esempi simili sono disseminati un po’ in tutto il territorio.

Ma non si può parlare di bolla

Gli squilibri sul mercato suonano come un campanello d’allarme per la stabilità del sistema, e uno studio di Credit Suisse parla espressamente di situazione “fuori controllo” in Ticino per quanto riguarda gli immobili sfitti, e di problema “cronico” a livello nazionale. Tuttavia, molti esperti escludono il rischio di bolla immobiliare e marcano la differenza rispetto a quanto accaduto negli Stati Uniti intorno al 2006. “La crisi immobiliare americana era legata al troppo debito. Qui abbiamo degli investitori, magari casse pensioni, che investono i fondi propri, quindi senza debito. Non abbiamo un’economia svizzera sovraindebitata. Penso che ci sia molto meno rischio a livello macroeconomico che non negli Stati Uniti”, osserva Marco Salvi, economista di Avenir Suisse.

Cosa accadrà in futuro: una generazione di inquilini

Per mettere al sicuro la stabilità finanziaria del sistema, gli istituti di sorveglianza dei mercati hanno imposto alle banche delle misure sempre più stringenti per la concessione dei crediti. Questo ha avuto l’effetto di rendere impossibile l’acquisto della casa per molti giovani, che di conseguenza si trovano davanti come unica prospettiva quella di rimanere in affitto, forse per tutta la vita.

di Elena Boromeo, Mattia Coste e Alberto Dagnino

Per saperne di più: UBS pubblica lo studio sul rischio di formazione di bolle o prezzi eccessivi. In Svizzera, Zurigo ha ormai superato Ginevra.