Pagare o non pagare?

Barbara: “Un perito ha certificato che casa mia ha difetti non imputabili a me. Il proprietario non mi accordato una riduzione dell’affitto, ma io ho pagato meno lo stesso. Ora lui pretende un risarcimento. Chi ha ragione?”

Cara Barbara,

Quando ha preso in locazione un appartamento che ha dei difetti che non dipendono da me, posso:

• pretendere dal proprietario che elimini i difetti;

• chiedere una riduzione proporzionale del canone di locazione;

• chiedere il risarcimento dei danni cha ha causato il difetto.

Per rendere più facile all’inquilino far valere questi diritti, la legge gli mette a disposizione uno strumento molto importante ed efficace: il deposito della pigione. Infatti, se l’inquilino deposita la pigione presso l’Ufficio di conciliazione, il proprietario non riceverà più un solo centesimo di canone fino a quando non avrà eliminato completamente i difetti.

È però importantissimo seguire esattamente i passi e la procedura stabiliti dal Codice delle Obbligazioni, altrimenti si rischia di passare dalla parte del torto; smettere di pagare il canone o pagarne solo una parte non è una buona idea, perché dà al proprietario la possibilità di disdire anticipatamente il contratto di locazione per mora, e in tal caso invocare i difetti dell’appartamento non servirà purtroppo a nulla: oltre al danno, rischieresti la beffa, e meglio lo sfratto.

Se il perito comunale ha stabilito che al tuo appartamento va revocata l’abitabilità a motivo dei gravi difetti che presenta, ciò significa che è totalmente inadatto allo scopo per il quale ti è stato concesso in locazione. Dopo aver assegnato al proprietario un ultimo termine per eliminare tutti i difetti e rendere abitabile l’appartamento, se non interviene potrai depositare l’intera pigione all’Ufficio di conciliazione fino a quando i difetti non saranno eliminati. Entro 30 giorni dal deposito della prima pigione, dovrai quindi rivolgerti al Giudice per chiedere, oltre all’eliminazione dei difetti, la riduzione della pigione. Dato che l’appartamento è stato giudicato inabitabile, puoi chiedere che le pigioni depositate ti vengano restituite integralmente, rispettivamente di essere liberata dall’obbligo di pagare il canone fino a quando i difetti saranno stati eliminati. Potrai inoltre chiedere il risarcimento dei danni, ad esempio se a causa della revoca dell’abitabilità fossi costretta a lasciare l’appartamento e trasferirti temporaneamente altrove, assumendoti delle spese.

Quindi riassumendo, cara Barbara, è importante che ti ricordi che:

1. Anche se l’appartamento ha dei difetti gravi, non posso ridurmi da solo il canone. Se lo faccio, rischio la disdetta anticipata e lo sfratto;

2. Per obbligare il proprietario a riparare i difetti, posso depositare l’intera pigione all’Ufficio di conciliazione fino a quando la riparazione non sarà stata effettuata.

3. Per il periodo in cui ho dovuto sopportare i difetti, ho il diritto di chiedere una riduzione del canone di locazione.

4. Se come nel tuo caso l’appartamento diventa del tutto inutilizzabile, posso chiedere al Giudice di essere liberato completamente dall’obbligo di versare il canone fino a quando non potrò riutilizzare correttamente i locali.

Avv. Andrea Lenzin