Proprietario insolvente

Barbara: “Da 2 anni uno dei proprietari nel mio condominio, una Proprietà Per Piani, non paga le spese. Ora vogliono obbligare noi altri condomini a pagare anche per lui, arretrati compresi. Possiamo opporci?”

Cara Barbara,

Le spese condominiali di un immobile costituito in proprietà per piani (PPP) sono per definizione spese comuni che riguardano la manutenzione, gestione e amministrazione dell’intero stabile, e non il singolo appartamento, rispettivamente condomino. Internamente, queste spese vengono ripartite tra i condomini in funzione di chiavi di riparto fissate dalla legge, dal regolamento della PPP o da una valida decisione dell’assemblea dei condòmini.

Verso l’esterno, tuttavia e quindi nei confronti di chi ha eseguito le prestazioni al condominio (artigiani, fornitori, amministrazione) le spese condominiali costituiscono un debito della comunione dei comproprietari. Se una determinata prestazione non può essere pagata perché uno o più condomini non hanno versato la quota di loro competenza, il creditore non farà causa al singolo comproprietario, ma al condominio.

Sotto questo aspetto, se vogliono evitare l’avvio di una causa nei confronti della comunione dei comproprietari i condomini che hanno versato regolarmente la loro quota non hanno purtroppo altra scelta che di prendere a proprio carico anche la quota del condòmino inadempiente, potendo poi rivalersi su quest’ultimo.

Il debito del singolo condòmino nei confronti della comunione è garantito da ipoteca legale. Ciò significa che l’appartamento di proprietà del condomino moroso potrà essere pignorato e venduto all’asta per recuperare le spese che la comunione dei comproprietari è stata costretta ad anticipare.

Si tratta però di un processo lungo; occorre avviare una causa per ottenere l’iscrizione dell’ipoteca e il riconoscimento del credito e poi avviare l’esecuzione per realizzare il pegno. Se il condòmino moroso paga anche il giorno stesso della vendita all’asta, la procedura viene annullata e si rischia che il condòmino inizi nuovamente a non far fronte ai propri impegni, costringendo il condominio a ricominciare tutto daccapo.

Solo se la violazione dei suoi doveri diventa sistematica e gravemente pregiudizievole per la comunione dei comproprietari, può essere chiesto al Giudice di escluderne il condomino inadempiente, obbligandolo di fatto a vendere il proprio appartamento. Si tratta tuttavia di una misura del tutto eccezionale e molto incisiva, che di fatto viene applicata molto raramente.

Il consiglio più importante da dare è quindi quello di informarsi possibilmente sulla presenza di condomini “furbacchioni” o insolventi nel condominio prima di acquistare l’appartamento.

Avv. Andrea Lenzin